美国：房主房客责任细化

　　在美国，各州对自己区域内的住宅和商业用房都有各自的法律，不过大同小异。拥有房屋的房主，先要取得政府颁发的出租许可证，才能合法地公开出租房子。城市建设和管理部门要派官员对该处房屋进行评估，保证房屋安全、设施齐全、面积符合标准、价位也要合理等。房主有了许可证后，才可以通过登广告、请人介绍等各种方式寻找房客。

　　当房主找到合适的租赁者后，双方都要提供姓名、住址等个人资料并签订书面契约，其中包括租期、租金，要求房客不得对房屋有破坏、改变，不得任意添加或拆除设备等，更不能把房子另作他用。对房主也有明确要求。

　　租住的房客可以充分享有个人隐私和安静，如果房主不按规定修缮房子，房客可以暂时不交房租。租住的老人、残疾人和儿童在任何情况下，都不能在冬天被赶出房子。

　　●合租群租有严格限定

　　上世纪70年代末，纽约警方曾发现在一个小小的地下室里，挤住着60多人，一个铺位有几个人轮流睡觉。1983年，纽约州正式制定法律，对合租和群租制定了明确政策：

　　如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有男女朋友留宿。如果他们中的一个人搬离，那么只能再找一个人代替，不能随意增加人数同住。可以以书面方式向房主推荐新人以便分担费用。

　　●“二房东”也有责任

　　因为出租房屋、寻找房客等工作非常繁琐，所以有些房主会委托经纪人或地产公司代劳，这些经纪人或地产公司是真正意义上的“二房东”。“二房东”除了替房主代理以外，依然要遵守所有法规，不能多招房客。“二房东”负有监督的责任，出现问题，房主可以要求“二房东”赔偿。

　　德国：租房法规保障房客权益

　　在德国租房，中介公司作用很大，一般说来，房主通过中介公司寻找房客，房客也大都通过广告寻找房主。如果成交，房客直接与房主签订书面合同，中介公司向房客收取中介费（一般是两个月的租金）。原则上，房主不对房客的个人行为负责，房客租了房子之后，要到市政部门办理手续，如果房客有不法行为，应该由安全部门负责。

　　德国有关出租房的法律及法规相当详细，由于在房主与房客之间，房客是弱者，法律和法规主要是保护房客的利益，涉及方面很多，以下4个方面很重要。

　　1、解除合同的期限大都在合同到期3个月之前，并且要书面通知对方，如果不通知则合同继续生效。但是，德国法律规定，如果房客解约，不必申明理由，而房主则必须说明理由。这样，就能防止房主看到租金上涨觉得吃亏而解约。

　　2、租金合同中都规定了租金额，有的是基本房租，余下的水电气和取暖费用另算。用户不是直接交现金给房主，而是通过银行转账。对于争执，德国法律大都保护房客利益。

　　3、房屋需要修缮而房主迟迟不做时，房客有很多选择：要求减少租金；自己请人维修，而费用由房主承担；甚至可以提前解除合同。

　　4、住进去发现新问题比如说对于房子的大小房主有虚报不实的行为，或者出租房屋有只有房客入住后才能发现的问题影响使用，房客有权要求减少房租。

　　日本：租房前先拍照

　　在日本租住房子，房客不仅要保持房屋的清洁，所有布局、家具等也要小心保护。房主和房客会一同拍摄房间的照片，按照列出的清单一一检查所有门窗和设施等。在房客退租前，再对照照片和清单重新检查，如果是房客造成的损坏，那么从房客押金中收取修理费用。即使是不够干净，也可能被罚款。

　　法国：想当“二房东”先得房主同意

　　法国出租房制度有非常悠久的历史，从1714年就开始制定法律。他们的规定相对人性化，对房主和房客的要求也一丝不苟。房主要保证租屋的生活条件，房客必须保持安静、自律。在欧洲可以看到大量要求出租和临时租用房屋的广告。像法国学生到荷兰打工兼旅游，英国医生要到意大利诊所实习等。有些时候一些房客刚好可以异地交换房子，这些房客可以与其他人签换房或暂时租房的合约，但都必须征得房主的同意，如果房主不赞成，那么一切免谈。如果房主同意了，这个房客将履行“二房东”的职责，分租者大多遵守规定，房客素质总体来说比较高。

　　(编辑：Ada)